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多方角力物流地產(chǎn) 發(fā)展運(yùn)營如何應(yīng)對(duì)？

2015-07-29

編者按：隨著國內(nèi)物流的迅猛發(fā)展，在資本和政策、產(chǎn)業(yè)都向物流地產(chǎn)集中時(shí)，除傳統(tǒng)物流企業(yè)紛紛開始擴(kuò)張物流設(shè)施外，不少房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型涉足物流園區(qū)。
物流地產(chǎn)能否成功，關(guān)鍵在于其功能定位和后期的招商運(yùn)營。物流園區(qū)和商業(yè)、住宅不一樣，不僅僅是建幾個(gè)倉庫，更重要的是采用先進(jìn)的管理模式，提供一系列增值服務(wù)，包括人才培養(yǎng)、行政支援、信息服務(wù)、物流金融等全方位的服務(wù)。它追求的是一種持續(xù)而穩(wěn)定的利潤回報(bào)，因此后期招商運(yùn)營要求具備更加專業(yè)、更加復(fù)雜的管理能力。而要達(dá)到這些要求，園區(qū)運(yùn)作中引入專業(yè)的第四方物流咨詢服務(wù)至關(guān)重要。
從現(xiàn)有的物流地產(chǎn)的發(fā)展局面來看，功能多元化的物流地產(chǎn)更受追捧，同時(shí)在后期招商運(yùn)營過程中，更加注重信息化服務(wù)和金融服務(wù)，建設(shè)智能物流園區(qū)將成為顯著趨勢(shì)。而各路資本涌入物流地產(chǎn)無疑將會(huì)加速物流地產(chǎn)重新洗牌的過程，各物流地產(chǎn)、物流園區(qū)運(yùn)營者如何在此輪發(fā)展形勢(shì)下獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，值得關(guān)注。

物流地產(chǎn)：強(qiáng)化運(yùn)營是關(guān)鍵
作者：榕江
5月5日，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沈陽萬景集團(tuán)與中物天成資訊服務(wù)有限公司在沈陽萬景物流園簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，5月29日，萬科企業(yè)股份有限公司與中鐵物流集團(tuán)在北京進(jìn)行戰(zhàn)略合作簽約儀式。
6月8日，新華網(wǎng)發(fā)表原創(chuàng)文章《萬科成立物流地產(chǎn)公司大量拿地向普洛斯“開炮”》，據(jù)報(bào)道，萬科已撤銷物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并且引入美國黑石集團(tuán)作為股東之一，此則消息一出，在物流地產(chǎn)領(lǐng)域引發(fā)不小震動(dòng)。房地產(chǎn)商熱衷于物流地產(chǎn)
萬景集團(tuán)與萬科企業(yè)股份有限公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，已然開始在物流地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力。而這些原來在房地產(chǎn)行業(yè)叱咤風(fēng)云的企業(yè)進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域必然會(huì)加劇物流地產(chǎn)的升溫。急速升溫的物流地產(chǎn)將要走向何方？
日前，中物天成咨詢規(guī)劃事業(yè)部總裁孔慶廣在接受《現(xiàn)代物流報(bào)·園區(qū)專刊》記者采訪時(shí)稱，沈陽萬景物流園僅僅是沈陽萬景集團(tuán)發(fā)力物流地產(chǎn)事業(yè)的第一步。據(jù)悉，在未來幾年，沈陽萬景集團(tuán)將以東三省為基礎(chǔ)，在全國范圍內(nèi)建設(shè)一系列的倉儲(chǔ)物流園區(qū)，最終將形成一張覆蓋整個(gè)中國的物流園區(qū)運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)。
在5月29日，萬科與中鐵物流集團(tuán)在北京舉行的合作簽約儀式上，萬科物流地產(chǎn)創(chuàng)始合伙人副總經(jīng)理李鵬談到，“眾所周知，當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷從黃金時(shí)代到白銀時(shí)代的轉(zhuǎn)型，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在影響著基本的商業(yè)運(yùn)行法則，在這樣的背景下，萬科也在積極探索未來業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，未來萬科在做好住宅的同時(shí)，也希望能夠探索城市配套服務(wù)業(yè)。物流地產(chǎn)是城市配套服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，不管是從中國倉儲(chǔ)面積的效應(yīng)來說，還是從消費(fèi)者結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型、消費(fèi)習(xí)慣的升級(jí)，整個(gè)中國物流市場(chǎng)的前景非常好。”
萬科作為中國最大的房地產(chǎn)業(yè)，其一舉一動(dòng)必然會(huì)引發(fā)媒體和大眾的關(guān)注。萬科進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域的步伐越來越明顯，表明了這家房地產(chǎn)巨頭對(duì)物流地產(chǎn)前景的基本判斷。業(yè)內(nèi)專家分析，房地產(chǎn)拐點(diǎn)的出現(xiàn)正在加速房地產(chǎn)企業(yè)謀求多元化業(yè)務(wù)，而進(jìn)軍物流地產(chǎn)能否為房地產(chǎn)企業(yè)增添新的利潤增長空間？對(duì)于此，業(yè)內(nèi)評(píng)論認(rèn)為，土地增值預(yù)期能夠?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)提供基本的利潤保障。而能否在物流地產(chǎn)領(lǐng)域成功掘金，還要看這些房地產(chǎn)企業(yè)能否成功運(yùn)營物流地產(chǎn)。
運(yùn)營是關(guān)鍵
孔慶廣在接受《現(xiàn)代物流報(bào)·園區(qū)?？酚浾卟稍L時(shí)表示，隨著國內(nèi)物流的迅猛發(fā)展，在資本和政策、產(chǎn)業(yè)都向物流地產(chǎn)集中時(shí)，除傳統(tǒng)物流企業(yè)紛紛開始擴(kuò)張物流設(shè)施外，諸如普洛斯、傳化等，不少房地產(chǎn)企業(yè)也開始轉(zhuǎn)型涉足物流園區(qū)，諸如萬科、萬景等。“物流地產(chǎn)與房地產(chǎn)的本質(zhì)區(qū)別是，物流地產(chǎn)能否成功，關(guān)鍵在于其功能定位和后期的招商運(yùn)營。而房地產(chǎn)僅僅是選址、建設(shè)、銷售，從其運(yùn)作程序來看，物流地產(chǎn)顯然比房地產(chǎn)更為復(fù)雜。“物流園區(qū)和商業(yè)、住宅不一樣，不僅僅是建幾個(gè)倉庫，更重要的是采用先進(jìn)的管理模式，提供一系列增值服務(wù)，包括人才培養(yǎng)、行政支援、信息服務(wù)、物流金融等全方位的服務(wù)。它追求的是一種持續(xù)而穩(wěn)定的利潤回報(bào)，因此后期招商運(yùn)營要求具備更加專業(yè)、更加復(fù)雜的管理能力。”孔慶廣說。
而在目前，我國物流園區(qū)在開發(fā)運(yùn)營過程中，政府、開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商及入駐園區(qū)的物流服務(wù)商角色混亂，職責(zé)不明，尤其是運(yùn)營管理不善，園區(qū)內(nèi)企業(yè)惡意競(jìng)爭(zhēng)，造成物流園區(qū)低水平、低效率運(yùn)營，降低了其他企業(yè)的進(jìn)駐意愿，進(jìn)而導(dǎo)致物流園區(qū)空置率居高不下。國外經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)物流園區(qū)必須在5%以下的空置率才能保持10%的利潤匯報(bào)，因此，物流園區(qū)必須擁有強(qiáng)大的客戶資源和維持客戶的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)才能保持持續(xù)盈利。在這種情況下，運(yùn)營模式更是決定物流地產(chǎn)成功與否的重要砝碼。
新入局者的盤算
中鐵物流集團(tuán)執(zhí)行總裁陸國榮在接受《現(xiàn)代物流報(bào)》記者采訪時(shí)表示，倉儲(chǔ)業(yè)以前以自我配套或第三方物業(yè)出租為核心導(dǎo)向，倉儲(chǔ)園區(qū)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化運(yùn)營以后，從單純的物業(yè)收益，到倉內(nèi)加工收益，倉后轉(zhuǎn)運(yùn)配收益，物流金融收益，一方面為倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供資金基礎(chǔ)，另一方面，網(wǎng)絡(luò)化推動(dòng)能夠改變倉儲(chǔ)業(yè)自身的經(jīng)營范疇。陸國榮稱，中鐵物流集團(tuán)與萬科企業(yè)股份有限公司的合作倉儲(chǔ)業(yè)涉及前期建設(shè)和后期運(yùn)營。集中在三個(gè)維度：其一，綜合物流園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營，例如運(yùn)轉(zhuǎn)中心和倉儲(chǔ)的建設(shè)；其二，專業(yè)物流園區(qū)，例如，醫(yī)藥方面，吉林省通化市是國家兩個(gè)高新醫(yī)藥開發(fā)區(qū)之一，在吉林通化市建設(shè)醫(yī)藥物流園區(qū)；第三個(gè)維度，整合大量的倉儲(chǔ)物流園區(qū)，進(jìn)行深度開發(fā)。
從陸國榮列出的中鐵物流集團(tuán)與萬科的合作除涉及綜合性物流園區(qū)和專業(yè)物流園區(qū)的建設(shè)運(yùn)營外，更重要的部分是雙方將整合現(xiàn)有的物流園區(qū)資源進(jìn)行整合。據(jù)陸國榮介紹，中鐵物流集團(tuán)有意向建設(shè)一張覆蓋全國物流園區(qū)和倉儲(chǔ)設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)，并在這張網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行倉儲(chǔ)資源的線上撮合交易。除傳統(tǒng)物流園區(qū)具備的倉儲(chǔ)租賃、停車等基本功能外，著眼于整合現(xiàn)有的物流園區(qū)資源，顯然，新進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的萬科有更多的盤算。
孔慶廣表示，在政策、技術(shù)和資本等多重因素的驅(qū)動(dòng)下，傳統(tǒng)的物流園區(qū)經(jīng)營模式有待升級(jí)。以沈陽萬景物流園為例，其投入大量資金進(jìn)行信息化建設(shè)，并且能夠提供投融資金融服務(wù)。相較于傳統(tǒng)的物流園區(qū)具備的倉儲(chǔ)租賃、停車住宿等基本功能外，新興的物流園區(qū)具備多元化的功能，包括電子商務(wù)作業(yè)區(qū)、定制化倉儲(chǔ)設(shè)施等。
孔慶廣介紹，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的持續(xù)升溫，“互聯(lián)網(wǎng)+”物流已開始廣泛應(yīng)用于物流園區(qū)，最近兩年來，國家交通運(yùn)輸部不斷發(fā)文推進(jìn)物流公共信息平臺(tái)的建設(shè)，國家平臺(tái)牽手傳化物流推出的物流信息管家，有力地推動(dòng)智慧型物流園區(qū)的發(fā)展。在未來，平臺(tái)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的物流地產(chǎn)的發(fā)展前景值得看好。
來自: 現(xiàn)代物流報(bào)